Kira bedelini ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilebilir?

Kira bedelinin tam veya hiç ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesinde en kolay çözüm yolu kiracıya ilamsız ödeme emri göndermektir. Ödeme emrinde kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi icra yolu ile talep edilmektedir. Bu ödeme emriyle alacaklı; gönderdiği ödeme emrine rağmen kira borcunu ödemeyen ve hakkında yapılan icra takibine itiraz etmeyen kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etme hakkı ortaya çıkar. Bu aşamada yapılacak olan ödeme emrinde belirtilen yasal olarak 30 günlük süre dolduktan sonra kiracı aleyhine İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak taşınmazdan tahliyesini talep etmek olacaktır. Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira borcuna yetecek miktarda haciz işlemi uygulanabilir. Kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, İcra Hukuk Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava ile talep edilebilecektir.

Bunun yanı sıra kiracının ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemesi halinde ne olur? Bu sorunun yanıtı ise şu şekildedir: Kiracının ödeme emrinin tebliğinden sonra kirayı ödemesi halinde taşınmazdan tahliyesi talep edilemeyecektir. Fakat bu durum diğer bir tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında ev sahibi lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden ev sahibinin göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır. Gerek Yargıtay kararları gerekse mevzuatımız uyarınca kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi, ev sahibinin tahliye talebi için haklı sebep teşkil etmektedir.

Kiranın tam ödenmesine karşın zamanında ödenmemesi halinde de yukarıda bahsettiğimiz “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davası gündeme gelecektir. Bu tahliye sebebinde; kiracının ödemediği her kira bedeli için bir kira döneminde iki kere ihtarname göndermesi halinde tahliye davası açma hakkı ev sahibine tanınmıştır. Bu davanın açılma zamanı ise kira sözleşmesinin bitiminden sonraki bir ay içerisindedir. Buradaki süre bir hak düşürücü süre olduğundan herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için özellikle davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtarların tebliğinden sonra ödeme yapılmış olsa dahi yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.